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    房产测绘方式探究

    2013-07-20 11:13:42来源: 测绘论坛作者
    聊聊

     摘要房产测绘是运用精密的测绘仪器科学的测绘技术对房屋的面积权属状况等进行专业测量近年来随着房地产行业的蓬勃发展房产测绘作为一个新型行业越来越受到关注本文简要介绍了房产测绘的内容以及对房产测绘的方式进行探讨

    关键词房产测绘面积 
    中图分类号[P24]      文献标识码A        文章编号
    一概述
    房产测绘对房屋和土地进行测绘,是测绘技术与房地产政策相结合的一项测绘工作它的主要对象是房屋和土地目的是反映各个单位与个人分户占有房产及使用土地情况基本内容包括房产平面控制测量房产调查房产要素测量房产图绘制房产面积测算变更测量成果资料的检查与验收等
    为了房产测绘更加现实性标准性和规范性国家质?#32771;?#26415;监督局在2000年2月22日发布了房产测量规范GS/T17986—2000并在同年的8月1日起实施同时?#29616;?#22269;家测绘局1991年5月发布的房产测量规范房产测绘是很有必要的尤其是在如今房价不断飙涨的情况下房屋的面积真可以用“寸土寸金”来形容房屋的每一寸面积都直接关系到房屋所有者的经济利益所?#36816;?#25151;产测绘是一项复杂的工程房产测绘工作对测绘人员的素质仪器设备及测绘单位资质要求比较高按照国家房产测量规范规定只?#22411;?#36807;官方机构审查和认可并取得房产测绘的相关证书资格的机构和个人才能从事房地产测绘工作房地产测绘必须遵循精确性规范化标准化等原则
    二房产测绘的方式
    2.1平面位置和高程的?#33539;?br /> 测定地面点的空间位置是房产测绘的基本工作而地面点空间位置又是由平面位置和高程来?#33539;?br /> 1平面位置的?#33539;?nbsp;
    水处于静止时的表面称为水准面大地水准面是指洋处于静止时的表面并?#30001;?#31359;过整个大陆岛屿所形成的闭合曲面房产测量的过程中我们是?#28304;?#22320;水准面为基准面而地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示实质上来说水准面不同于水平面水平面是指与水准面相切的平面但是由于地球扁率长短半径之差与长半径之比很小在房产测绘中我们近似地将地球视为圆形的我们知道地球的半径是6371km而我们测量的区域一般都比较小按?#23637;?#23450;当测量区域半径小于10km时可?#36234;们?#22495;的地球表面视作平面即?#36816;?#24179;面代替水准面因此房产测绘时的面积是指水平投影面积
    2高程 
    测量过程中我们是以铅垂线为基准线地面点到大地水准面的铅垂距离称为绝对高程即我们通常所说的“海拔高度”我们知?#28010;?#20934;面有无数多个地面点到大地水准面之外的任一水准面的铅垂距离称为相对高程世界各国或地区通常是在海边设立验?#38381;G?#36827;行长期观测获取该地区海水的平均高度以该平均海面为大地水准面在我国有“1956年黄海高程系”和“1985年国家高程基准”“1956年黄海高程系”是以青岛验?#38381;?950—1956年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面测得国家水准原点青岛原点高程为72.289m“1985年国家高程基准”是1985年1月1日我国开始执行的新高程基准它是以青岛验?#38381;?952—1979年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面国家水准原点青岛原点高程为72.260m
    [可以删掉
    ]2.2土地面积测绘
    土地面积测绘是土地数据资料和土地利用现状调查的重要组成内容土地面积测绘的目的是为各土地权属单位或个人算出土地总面积?#26696;?#31867;土地面积
    在土地测量中常会用到一个专业名词“丘”“丘”是指地表上一块有界空间的地块按照房产测量规范的规定丘的权属线就是界址点的连线丘可以分为独立丘和组合丘独立丘是指一块儿地只属于一个单位或个人一块地为几个单位共同拥有时成为组合丘按照房产测量规范规范的规定以下几种情形土地不计入用地面积的范围公共的冷巷巷道或间距地市政马路街道等公共的河滩水沟经规划部门核定需要作市政建设的用地以及其他按规定不计入宗地的面积按照房产测量规范的规定界止点分为三级精度要求按房产测量规范规范?#20998;?#34892;
    2.2.1 房屋建筑面积的测算
    房屋的建筑面积是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂?#26412;?#31163;在2.20m 以上的永久?#36234;?#26500;的房屋的外围水平投影面积包括阳台挑?#21462;?#22320;下室室外楼梯等应当指出的是如果同一房屋结构层次不相同时应分别计算建筑面积房屋建筑面积的测算依据和标准是国家标准房产测量规范GB/T 17986-2000及房屋所在城市地区标准房屋面积测算技术规程DB11/T661-2009
    1在以下情况下需要计算全部建筑面积房屋的门厅大厅内的回廊超过2.2m以上的部分挑楼全封闭的阳台均按照水平投影面积计算房屋外的楼梯间水箱间电梯机房地下室半地下室及其相应出入口斜面结构屋顶等高度在2.2m以上的部分依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层有围护结构的按其高度在2.20m以上部位两房屋间有上盖和柱的走廊以及房屋间封闭的架空通?#21462;?#29627;璃幕墙有柱的车棚货棚有柱不含独立柱单排柱或有围护结构的门?#21462;?#38376;斗等均按照外围水平面积计算有伸缩缝的房屋若其与室内相通的伸缩缝面积计算建筑面积房屋内的夹层插层技术层及其梯间电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积楼梯间电梯观光梯井提物井垃圾道管道井等均按房屋自然层计算面积
    2在以下情况下需要计算一半建筑面积与房屋相连有上盖无柱的走?#21462;?#27280;廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算独立柱单排柱的门?#21462;?#36710;棚货棚等属永久?#36234;?#31569;的按其上盖水平投影面积的一半计算未封闭的阳台挑廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算有顶盖不封闭的永久性的架空通廊按外围水平投影面积的一半计算
    3以下几种情况建筑面积不需计算突出房屋墙面的构件配件装饰柱装饰性的玻璃幕墙垛勒脚台阶无柱雨篷等房屋之间无上盖的架空通廊房屋的天面挑台天面上的花园泳池活动房屋临时房屋简易房屋独立烟囱亭塔罐池地下人防干支线与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝骑楼骑街楼的底层用作道?#26041;?#24055;通行的部分

    2.2.2 共有建筑面积的分摊
    以下共有建筑面积需要进行分摊公共使用的电梯井管道井水泵房垃圾道变电室设备间公共门厅过道地下室大堂值班警卫用房等单元与共有建筑之间的墙体以及外墙包括山墙本层共有走廊等 
    共有建筑面积分摊应遵循以下原则产权双方有合法的权属分割文件或协议的按其文件或协议规定计算分摊无权属分割文件或协议的按相关建筑面积比例进行计算分摊
    分摊的方法如果是多层商品住宅楼则须结合整幢房屋和共有建筑面的分摊系数然后根据套内建筑面积比例进行分摊如果是综合楼则需要根据整幢房内的不同功能来?#33539;?#38754;积分摊系数在结合幢内的建筑面积比例进行分摊
    三.总结
    随着房地产市场的日益?#27604;٣?#20026;了加强房产市场的管理维护房产市场秩序房产测绘工作逐渐成为房产管理工作中的重要?#26041;ڡ?#25151;产测绘是一项比较系?#22330;?#22797;杂的工作房产测绘单位不仅要求具备精湛的测绘技术先进的测绘设备而且应当是独立的经济实体与房产测绘委托人不得有任何利益关系,从而保障房产权利人的利益规范房产测绘市场

    参考文献
    [1] 李爱迪;重庆市房产测绘管理信息系统的研发[D];重庆大学;2006年
    [2] 徐爱俊,黄全义,罗年学;房产测绘管理系统的设计与实现[J];城市勘测;2001年04期
    [3] 茹敏,石强;深圳市房产测绘系统[J];测绘通报;1999年09期
    [4] 张桥平,石强,陈晓东;房产公用建筑面积分摊计算模型研究[J];测绘工程;2000年04期
    [5] 刘刚;;济南市房产测绘信息管理系统的设计与实现[A];山东省测绘学术年会论文集[C];2006年

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