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    对房屋面积测量方法的探讨

    2013-07-20 11:15:03来源: 测绘论坛作者
    聊聊

     摘要本文主要针对房屋面积的测量方法做了以下简单的介绍其计量必须遵照国家法律的规定进行同时相关的法律法规为房屋面积的公正计量顺利开展提供法律保障和依据通过日常工作中时常出现的问题对照房产测量规范及权属登记管理办法对计算房屋建筑面积的要素进行简要论述供参考 
    关键词房屋面积测量 
    伴随着现代城市建设的快速发展房地产行业也在逐渐的发展着然而现如今有不少购房人对所购房屋的建筑面积层高层次结构等因素愈加关注特别是市场民在购买期房时由于那时候房屋还没有建好购房合同上注的面积也是预估的面积所以很多人在买到房子以后总会感觉到房子的实际面积与当初在图纸上了解的不一致从而产生许多疑虑下面就房屋建筑面积及分摊联系工作中的实际操作再作一番详细的解释其中房屋建筑面积?#21830;?#38754;建筑面积和分摊共有建筑面积组成 
    1计算建筑面积时易发生争议部分的简述 
    房屋建筑面积的计算是从房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面积开始计算这里勒脚是指室外地面或散水以上或窗台线以下外墙面上增加的表面层用于防止此部位墙体受雨雪浸溅和地下水上?#20445;?#19968;般采用水泥沙浆抹面相对于此部位室内称之为踢脚线或踢脚板所以一般在外业测量时无论是测量室内使用面积还是室外外围建筑面积我们一般采取在距离地面1.00M左右的位置开始测量长度和宽?#21462;?nbsp;
    建筑物必须具备有上盖并且结构牢固比如没有上盖的架空通?#21462;?#22825;面上的天面挑台等等都不计算建筑面积但例外就是没有上盖的室外楼梯是计算一半建筑面积同时也并不是只要有结构牢固的上盖就算建筑面积比如利用引桥高架桥高架路路面作为顶盖建造的房屋还有比如天面上的花园泳池等等均不在计算建筑面积之列这些在日常接待中并不多见遇到相对多的就是雨篷以及只有一半左右顶盖的阳台这些按?#23637;?#33539;也不应计算面积 
    就是2.20米及以上层高的概念层高是指房屋一层的高度即下层地面或楼板面到上层楼板面之间的垂直高?#21462;?#36825;里容易混淆的一个概念就是净高净高指的是下层楼板面到上层楼板底面的高度通常在室内就可直接量取实际上净高与层高之间只差一块楼板的厚?#21462;?#22312;我们的实际测量过?#35752;У?#19968;般现在我们采取的方法就是在实地进行采点测量以三次测量结果的平均值作为层高实测结果再与建设工程规划许可证上所载明的层高进行对照界定但由于在建筑施工国标中?#24066;?#26045;工时有±1.5cm以内的施工误差这样2.20m的界定在实际操作中就成了雷区因为房产测量规范中?#32454;?#35268;定层高达到2.20m或以上的房屋才能计算建筑面积假如在施工过?#35752;?#26377;1cm的误差那么这层高的界定到底由谁来定就成了现在我们与其他相关部门无法沟通一致的疑结 
    2对房屋面积的计算原理进行“解读” 
    以一幢单一住宅为例 
    首先测量过程应遵循?#26085;?#20307;后局部先外后内的原则房屋外围是矩形等规则图形时应测量房屋外围边长当边长无法直接测量时应使用全站仪实测坐标计算边长值房屋存在圆形弧形等不规则图形且无法通过施工平面图或竣工平面图获得相应的图形元素时应使用全站仪沿该图形边线实测若?#21830;?#24449;点或拐点的点位坐标通过解析法计算面积?#24359;?#20869;部的测量如墙体厚度的测量规定房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层抹?#20063;㣩?#36148;面等外墙保护层外墙保温层凸出外墙面的结构柱装饰柱或装饰性的幕墙墙体厚度实测确有困难时可参照设计尺寸抹?#20063;?#22806;墙装饰帖面厚度按规定取值 
    建筑面积的计算整幢房屋建筑面积指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面积包括阳台挑?#21462;?#22320;下室室外楼梯等且具备有上盖结构牢固层高2.20m以上含2.20m的永久性建筑 
    套内建筑面积计算套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积封闭阳台按水平投影计算全面积未封闭阳台按水平投影计算一半面积套内建筑面积通俗地说就是分户门内建筑中轴线范围内的建筑面积与阳台建筑面积之和注测量面积时应增加计算粉刷层及墙体的厚?#21462;?#20363;S套=3.6+0.28×4.2+0.28 
    共有共用建筑面积的计算共有建筑面积的组成

    a.电梯井楼梯间垃圾道变电室设备间公共门厅和过道值班警卫?#19994;?#20197;及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积b.?#23376;?#20844;共建筑之间的分隔墙以及外墙包括山墙水平投影面积一半的建筑面积一般多层住宅整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和以及作为独立使用的地下室车棚人防工程等建筑面积即为整幢房屋的共有建筑面积特别说明的是其中建筑物四周外墙的一半也作为分共有共用建筑面积参与分摊 
    共有建筑面积分摊系数计算共有建筑面积分摊系数共有分摊建筑面积之和各套内建筑面积之和 
    应分摊的共有建筑面积计算应分摊的共有建筑面积共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积 
    房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积如上即为房屋的建筑面积分析及北方地区房屋面积分摊的基本原理但不管如何操作有一点可以肯定那就是房屋建筑面积的公正计量必须遵照国家法律法规的规定进行同时相关的法律法规为房屋建筑面积的公正计量顺利开展提供法律保障和依据 
    3总结 
    综上所述房屋面积的测量工作是房地产税费的征收城镇规划和建设的重要依据是一项当之无愧的?#38469;?#24615;强要求度高服务于消费者切身利益的重要工作因此测算人员在测量的实际工作中需要细致缜密一丝不苟?#32454;?#36981;守国家测算实施标准规范在高质量高效率的工作中为房产事业做出更大贡?#20303;?/span>

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